Duurdere huizen, hogere huren: dit verandert er op de woningmarkt in 2025

Experts van Nederlandse grootbanken voorspellen een huizenprijsgroei van 5,5% tot 9%, opgedreven door hogere lonen, een lagere hypotheekrente en het oplopende woningtekort.

Het gemiddelde tarief van de hypotheekrente voor een 10 jaar rentevaste periode met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) stond eind 2024 op circa 3,5%, blijkens de overzichten van adviesketens. Zonder NHG is het 4%. Dat is ongeveer een procent lager dan een jaar eerder. Economen verwachten voor 2025 een verdere daling doordat de inflatie sterk is afgenomen.

De leennormen voor hypotheken stijgen in 2025 niet in gelijke tred mee met de huizenprijzen. Om meer te kunnen lenen, is een loonsverhoging nodig. Het Centraal Planbureau verwacht dat die in 2025 gemiddeld uitkomt op 4,3%. Huishoudens met een inkomen van €70.000 die deze loonsverhoging krijgen, kunnen volgens het Nibud dan €7000 meer lenen. Zonder loonstijging kan daarentegen €6000 minder worden geleend dan in 2024.

Middenhuurwoningen

De grens voor de Nationale Hypotheekgarantie is voor 2025 vastgesteld op een aankoopsom van €450.000 (dat was €435.000). De grens voor een hypotheek met aanvullende energiebesparende voorzieningen wordt €477.000. Voordelig voor kopers met NHG is dat de afsluitpremie daalt van 0,6% naar 0,4%. Bij een hypotheek van €450.000 scheelt dat €900 bruto.

De maximale sociale huur stijgt in 2025 van bijna €880 naar € 900,07. De maximale huur in de sinds 1 juli gereguleerde middenhuursector stijgt met bijna drie tientjes naar € 1.184,82. Voor nieuwbouw huurwoningen mag een opslag van 10% worden gerekend.

Middenhuurwoningen zijn woningen die in het woningwaarderingsstelsel 144 tot 187 punten scoren op basis van factoren zoals het aantal vierkante meters, het energielabel en de woningwaarde. Boven de 187 punten is de vrije huursector.

De inkomensgrens voor sociale huurwoningen is vanaf 2025 voor eenpersoonshuishoudens €49.669 en voor meerpersoonshuishoudens €54.847. De maximale inkomens voor middenhuurwoningen zijn €67.366 voor eenpersoonshuishoudens en €89.821 voor meerpersoonshuishoudens.

Puntenstelsel

De maximale huurstijging in de middenhuur is gekoppeld aan de loonontwikkeling plus 1%. Vanaf 1 januari 2025 mag de huur voor middenhuurwoningen daarom met maximaal 7,7% omhoog. De huur mag echter niet uitkomen boven de maximale huur die volgens het puntenstelsel is toegestaan.

In de vrije sector mag de huur met maximaal 4,1% omhoog.

Voor sociale huurwoningen mag de huur vanaf 1 juli 2025 omhoog met maximaal 5%. Dit kan bij zelfstandige woningen hoger zijn. Bij sociale huurders met een hoog inkomen zijn verhogingen met €50 of €100 toegestaan, afhankelijk van bepaalde inkomensmaxima.

‍

‍