Deze verslechterende economische omstandigheden beginnen hun weerslag te krijgen op de woningmarkt. Hoewel uit de monitor van de koopwoningmarkt van het eerste kwartaal van 2026 blijkt dat het nóg niet code rood is, is extra alertheid wel op zijn plaats, zegt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer.
De oorlogen in het Midden-Oosten en Oekraïne zorgen voor hogere energieprijzen, er is onzekerheid over het Amerikaanse handelsbeleid, de hypotheekrentes stijgen en de bouwkosten nemen verder toe. Dat is allemaal nog geen reden tot paniek, zegt Boelhouwer. Maar hij waarschuwt wel voor de gevolgen van een afkoelende woningmarkt, als er niet wordt ingegrepen.
De stijgende hypotheekrente zorgt ervoor dat huishoudens minder kunnen lenen voor een woning. Vanwege de sluiting van de Straat van Hormuz verhoogde de Europese Centrale Bank eerder al de rente, waarna hypotheekverstrekkers de hypotheekrente verhoogden. Dat heeft direct invloed op de woningmarkt, blijkt uit gegevens van Van Bruggen Adviesgroep. En met name starters ondervinden daar de gevolgen van, doordat een eerste woning kopen daardoor steeds lastiger wordt.
Een ander signaal van een afkoelende markt is dat de woningprijzen weliswaar blijven stijgen, maar dat het tempo duidelijk afneemt. De prijsindex van bestaande koopwoningen lag in het eerste kwartaal van 2026 nog 5,2 procent hoger dan een jaar eerder. Daarmee zet de afzwakkende prijsontwikkeling van de afgelopen kwartalen door. Kopers hoeven bovendien minder vaak heel fors te overbieden. Gemiddeld werd in het eerste kwartaal van 2026 nog 3,7 procent boven de vraagprijs geboden, tegenover 5,7 procent een jaar eerder.
Kan een groot probleem worden
Het aantal te koop aangeboden woningen neemt vooralsnog toe, met een stijging van 9,2 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025 en bijna 24 procent ten opzichte van twee jaar geleden. Maar deze cijfers en het stabiele aantal hypotheekaanvragen tonen vooral dat huishoudens hun woning kochten voordat de recente economische onzekerheid zichtbaar werd.
Door het dalende vertrouwen, de stijgende rentes en bouwkosten en de afvlakkende prijsontwikkeling koelt de woningmarkt verder af. Dat is niet meteen een groot probleem en kan zelfs verlichting bieden op een oververhitte woningmarkt. "Wel moet je het tekort in de gaten houden en ervoor zorgen dat het niet oploopt", zegt Boelhouwer. Gebeurt dat niet, dan kan dat uiteindelijk leiden tot stilstand op de woningmarkt. En dat terwijl het woningtekort nu al het urgentste probleem van de markt is.
Een stilstand belemmert niet alleen doorstromers. Dalende woningprijzen vergroten het risico op restschuld, waarbij de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Verder komen door hoge bouw- en materiaalkosten nieuwbouwprojecten stil te liggen. Terwijl het juist belangrijk is de doorstroming te bevorderen.
Op de wachtlijst voor een stroomaansluiting
Aan die onzekerheid door internationale ontwikkelingen kun je niet veel doen, zegt Boelhouwer. Toch zijn er een aantal knoppen waar je wel aan kunt draaien om iets meer grip te krijgen op de markt. Zo moeten er oplossingen worden bedacht voor het probleem rondom netcongestie en de stikstofproblematiek.
Per 1 juli veranderen de landelijke regels voor het stroomnet. Terwijl huishoudens eerst nog voorrang kregen, kunnen ze vanaf dan op een wachtlijst worden gezet voor een nieuwe aansluiting. Onlangs werd nog door verschillende netbeheerders aan de bel getrokken omdat ze vrezen dat in de provincie Utrecht 200.000 huizen zonder stroom komen te zitten.
Verder zouden de centrale overheid en gemeenten er in hun beleid op moeten inzetten om de geplande nieuwbouwproductie sneller van de grond te krijgen. En het kan helpen het aandeel betaalbare woningen te heroverwegen. Daarom zou er meer capaciteit moeten worden vrijgemaakt voor het afhandelen van bezwaarschriften tegen bouwplannen bij de Raad van State.
De komende kwartalen zullen vervolgens duidelijk moeten maken hoe de verslechterde economische omstandigheden hun uitwerking hebben gehad op de woningmarkt en wat wat ze doen met de dynamiek en het gedrag van huizenkopers.
