Huizenprijs omlaag, ’maar woningmarkt heeft nog voldoende vet op de botten’

De laatste crash op de woningmarkt speelde zich af tussen 2008 en 2013, toen de huizenprijzen met gemiddeld 17% wegzakten. Taxatiebureau Calcasa berekende wat er gebeurt als dat scenario zich precies zo herhaalt.

Het zou betekenen dat de gemiddelde overwaarde met 70.000 euro daalt. Met de kanttekening dat dit de gemiddelde pijn van huiseigenaren betreft. „Recent gekochte woningen zullen bij toekomstige prijsdalingen veelal het hardst geraakt worden.”

De prijsdaling zullen de meeste huiseigenaren kunnen opvangen via hun overwaarde, stelt Calcasa. Het bureau heeft berekend dat de gemiddelde overwaarde nu liefst 175.000 euro bedraagt. „Dit geeft aan dat een groot deel van de woningmarkt voorlopig voldoende vet op de botten heeft om eventuele verdere prijsdalingen aan te kunnen”, stellen de onderzoekers in een rapport over de Nederlandse woningmarkt.

De hoogste overwaardes zijn er in gemeenten met veel miljoenenpanden, zoals Aerdenhout (634.000 euro) en Bloemendaal (515.000). „De rijken zijn rijker geworden”, constateert Calcasa. In de staart van het rijtje staan Kerkrade (85.000) en Sittard (106.000). In Limburg is de gemiddelde overwaarde het laagst (121.000), in Utrecht het hoogst (226.000).

Overwaarde

Een van de uitkomsten van de analyse is dat woningen met een laatste verkoop in de periode 2009-2017 meer overwaarde hebben dan woningen verkocht in 2008, het jaar dat de financiële crisis inzette. Pas in 2014 vond de huizenprijs weer de weg omhoog terug. Qua totale overwaarde springt vooral 2017 eruit, constateert Calcasa, vanwege het relatief hoge aantal verkocht woningen die daarna een mooie rit omhoog maakten. Dat gaat om bijna 200.000 huiseigenaren.

De onderzoekers berekenden ook wat er gebeurt als de prijzen verder duikelen. Bij een jaarlijkse prijsdaling van 10% staat de gemiddelde huiseigenaar in 2028 weer quitte. Bij een jaarlijkse afkalving met 5% duurt het tot 2033 voordat alle winst is verdwenen.

Het CBS kwam dinsdag met cijfers over de woningverkopen in oktober. Ten opzichte van september zijn bestaande huizen 0,5% minder waard geworden. Vergeleken met een jaar geleden resteert nog wel een plus van 7,8%, onder meer dankzij de enorme stijging in januari (+21%).

Huizenkopers betaalden in oktober gemiddeld €428.079 voor een woning, meldt het CBS. Dat was nog €446.263 in augustus, toen voor het laatst een stijging werd genoteerd. Uit het aantal verkopen blijkt ook dat kopers het rustiger aan doen, hoewel het aanbod juist toeneemt. Er werden in oktober 8% minder woningen verkocht dan een jaar geleden.

De huizenmarkt staat met name onder druk door de stijgende hypotheekrente. In september vorig jaar was een huizenkoper slechts ongeveer 1% rente kwijt voor een 10-jaars hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie. Nu is dat ongeveer 4,5%, volgens een inventarisatie van financieel adviseur Van Bruggen. Dankzij de hypotheekrenteaftrek betekent dat echter niet meteen 4,5 keer zoveel maandlasten.

Kadaster

De cijfers van Calcasa en het CBS zijn gebaseerd op inschrijvingen bij het Kadaster, die altijd wat achterlopen bij verkoopcijfers van makelaarsvereniging NVM. Deze meldde eerder een prijsdaling van 5,8% over het derde kwartaal ten opzichte van het tweede kwartaal. De grootste driemaandelijkse daling ooit. In een toelichting werd wel gezegd dat de daling „minder heftig” was in de laatste maand van het kwartaal.

‍

‍

‍