Het aantal beschikbare huurwoningen neemt af. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders in de laatste maanden van 2024 meer dan 20.000 woningen hebben verkocht. Over heel 2024 ging het om meer dan 65.000 verkochte huizen, tegenover iets meer dan 27.000 aankopen. Volgens beleggers is verhuren door strengere regels, zoals de Wet Betaalbare Huur, minder rendabel geworden.
Daardoor worden woningen vaker verkocht en verdwijnen ze van de huurmarkt naar de koopmarkt. Dat kan de schaarste verder vergroten, vooral voor mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur maar ook geen woning kunnen kopen. Ter verduidelijking: de huursector kent drie segmenten: sociale huur, middenhuur en vrije sector. In de middenhuur gaat het om huren tussen de 900,07 en 1.184,82 euro.
"Veel huurwoningen die beschikbaar komen en op basis van het woningwaarderingsstelsel in de middenhuur vallen, worden verduurzaamd en opgeknapt, waardoor ze naar de vrije sector opschuiven. Andere worden verkocht omdat ze onvoldoende rendement opleveren", zegt Ilse Kaandorp tegen NU.nl. Zij is programmamanager Wonen bij Vastgoed Management Nederland (VGM).
Dat heeft gevolgen voor de huurmarkt. Sander van Lent en Mervyn Cuppen van Hyra Hypotheken, leggen uit dat die markt aan het professionaliseren is. Zij zien dat kleine particuliere verhuurders, met vaak slechts één of enkele woningen, het voor gezien houden. "Het verhuren is voor hen minder rendabel geworden." De woningen die zij verkopen worden óf verkocht aan starters óf overgenomen door grotere, professionele beleggers.
Doorstroming wordt belemmerd
"Die grotere partijen werken anders. Zij zien vastgoed vaker als een langetermijninvestering en nemen genoegen met een lager, stabiel rendement." Beiden waarschuwen voor een huurmarkt met minder aanbieders, waarin professionele beleggers steeds meer de dienst uitmaken. Dat heeft voor huurders zowel voor- als nadelen, zeggen zij.
Zo wordt er mogelijk meer geïnvesteerd in onderhoud en service en huren mensen vaker van een betrouwbare verhuurder. Tegelijkertijd zorgt het ervoor dat het aanbod in het middenhuursegment onder druk komt te staan. Dat vernauwt de toch al krappe markt en drijft de huren op.
"De vraag naar middenhuurwoningen is inmiddels groter dan het aanbod", stelt Kaandorp. Dat belemmert de doorstroming en wordt onvoldoende gecompenseerd door nieuwbouw. "Door het huidige investeringsklimaat is het voor buitenlandse woningbeleggers onvoldoende aantrekkelijk om in Nederlandse nieuwbouwwoningen te investeren."
Middenhuur is een uitvalsbasis
Zij ziet dat buitenlandse vastgoedbeleggers de afgelopen jaren veel minder nieuwbouwwoningen hebben gerealiseerd. Het investeringsklimaat staat ook voor Nederlandse vastgoedbeleggers onder druk door strengere regels, zoals de Wet betaalbare huur en de box 3-wetgeving. En daar komen de hogere rente en de bouwkosten nog eens bovenop.
De middenhuur is een belangrijk onderdeel van een gezonde woningmarkt. Het is een belangrijk vangnet voor mensen die geen woning kunnen kopen, te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig verdienen voor een huurwoning in de vrije sector. Deze groep mensen valt straks buiten de boot als het aanbod opdroogt en er geen andere redelijke alternatieven voorhanden zijn.
